五道口 | 刘炜敏:REITs市值集中与资产类别分化将进一步显现

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办“探索中国不动产金融新模式”线上研讨会,并发布研究课题《中国公募REITs的实践与方向》的核心成果。在主题论坛一环节,中信证券股份有限公司金石基金总经理刘炜敏分享观点。

以下为会议发言实录:

 

REITs市值集中与资产类别分化

将进一步显现

 

从目前市场表现来看,已发行的公募REITs中,不同基础设施子领域发行公募REITs的数量并不均衡,如何看待此局面以及资本市场给予的反馈?

刘炜敏:境内基础设施REITs试点从行业发展上看,还是较为多元化的。截至12月,境内24单基础设施公募REITs涉及高速公路、产业园区、生态环保、清洁能源、仓储物流以及租赁住房六个领域。从发行规模整体占比情况看,高速公路、产业园区、仓储物流三大类别排名前三。其中,高速公路占比约56%,产业园区占比约20%,再加上仓储物流,这三个细分行业大约占整个市场规模的85%。一级市场形成行业的多元化和数量上的不均衡,我认为有以下三方面的原因。

第一,目前国内基础设施REITs在试点阶段,国家发改委和中国证监会在对区域、行业和项目的选择上还是秉承了几个大方向。一是注重与国家战略规划、重要区域规划和产业政策的匹配性;二是选择产权清晰、投资管理手续完备的基础设施;三是注重经营稳定性和收益的稳定增长性。在REITs试点阶段,行业及区域分布会更加多元。

第二,目前REITs试点的基础资产,在存量规模和项目成熟度上有较大差异。成熟度越高、存量规模越大的基础资产更容易推进试点工作。截至目前,高速公路的试点规模占比最大。我国目前存量高速公路资产达17万公里,大量优质高速公路资产可供广大投资者通过公募REITs渠道进行投资。就产业园区而言,现在国内一定规模以上的产业园区存量超1.5万个。从项目发行条件看,近几年园区整体经济发展逐渐完善,优质产业园非常多,包括招商蛇口的网谷、北京的中关村、上海的张江和临港等都沉淀了大量优质园区。同时,这类资产相对成熟,现金流稳定。产业园区是未来中国产业发展的基础和载体,随着中国经济高质量发展,产业园区将迎来进一步增长。

第三,一些领域存在较强的国家政策性导向,如REITs试点在今年正式拓展到保障性租赁住房领域,落实国家“房住不炒”政策,在主要人口净流入城市做REITs试点。一方面,提升市场参与主体对未来保租房投资的信心;另一方面,也希望盘活存量资产,促进“十四五”期间的新增投资。无论是保租房还是未来可能要拓展到的市场化租赁住房领域,发行REITs对房地产企业,尤其是城市综合运营商的长期战略转型,起到了积极的促进作用。

从二级市场来看,2022年以来的市场分化较大。从整体市场看,REITs上市到目前的平均涨幅达21.23%,对比中国A股市场和全球REITs板块,表现较为突出。其中,各板块产生了较大差异,清洁能源、仓储、产业园、生态环保这几个板块的平均涨幅超过30%,保障性租赁住房领域也有20%的涨幅。高速公路整体涨幅相对较弱,尤其2022年以来,高速公路基础设施公募REITs由于业绩承压,受到较大影响。

我认为,市场走势分化的主要原因还是基本面的差异。从已发行的公募REITs三季报来看,五单项目2022年前三季度累计的可分配现金流达全年的75%,其中有两单产业园、两单仓储物流和一单清洁能源项目。受疫情冲击较大的高速公路和生态环保类项目,部分业绩不达标,从而导致二级市场表现弱于整体市场表现。但从长期看,随着疫情防控政策逐步放开,无论是产权类还是特许经营权类的资产,其长期增长都十分值得期待。

与国际市场对比,如何看待未来公募REITs的总体走势?

刘炜敏:对于未来公募REITs整体走势,我想分享几个观点。

第一,国内目前公募REITs市场市值约为850亿元人民币左右。截至11月底,美国REITs拥有206单,整体市值约1.27万亿美元。从市场规模来看,境内REITs市场还有长足的增长空间。

第二,资产类别将进一步丰富。中国和美国REITs市场的基础资产呈现非常差异化的发展路径。美国REITs始发于商业地产,并拓展到工业、通讯、数据中心等广义基础设施REITs资产。2000年,美国广义基础设施REITs资产的市值占比约30%,发展到2022年,占比已近50%;美国市场的传统零售类REITs占比较稳定,过去近20年基本维持在15%到20%;办公类REITs下降比例较大。回到中国市场,中国REITs发端于基础设施领域,有望在现有资产基础上进一步拓宽。除能源、新型IDC等基础设施领域外,还有望拓展至长租房、酒店、商业等领域。

第三,从未来市场走势看,我认为境内REITs市场整体集中度还会有比较快的提升效益。美国前十大公募REITs的市值占整体市值的44.53%。目前国内试点的一级市场供给相对分散,但未来整体集中度将会越来越高。而且从美国、香港的经验看,随着单一REITs市值的整体增长,换手率会显著提升。目前国内基础设施公募REITs整体换手率较好,日均能达到1.5%左右。香港市场中市值最大的领展,其换手率超其他REITs产品1倍左右。市值集中度提升是未来REITs市场发展,也是整体市场表现的重要方面。

第四,行业和资产类别会逐渐分化。公募REITs试点前期都获得了不错的整体涨幅。但REITs是权益型资产,对比美国市场来看,未来行业和资产类别会随着经济周期形成明显的分化。以2016年到2020年为例,美国市场的通讯基础设施、数据中心和工业不动产等资产类别的年化增长率约为20%,同期购物中心是负5%。办公、酒店类是相对强周期的领域,而租赁住房是相对抗周期的领域。所以从长期来看,境内公募REITs不同板块也会出现周期性的变化和分化。

 

*本文根据刘炜敏在“探索中国不动产金融新模式”暨《中国公募REITs的实践与方向》研究成果发布会上的发言内容整理而成。

 

成果发布 | REITs助力探索中国不动产金融新模式——清华五道口不动产金融研究中心发布《中国公募REITs的实践与方向》研究成果

 

发言实录 | 肖钢:推动中国公募REITs健康发展

 

发言实录 | 高西庆:中国REITs市场助力探索不动产金融新模式

 

发言实录 | 左飞:REITs试点效果显著 扩容扩募将持续推进

 

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心,是学院唯一聚焦不动产金融的智库。中心的研究工作和战略发展得到全国政协委员、中国证监会原主席肖钢及多位领导、专家和相关部门的长期指导。中心致力于推进深度理论研究、推动政策改革完善、探索行业最佳实践、促进国际交流合作。

中心主办清华五道口全球不动产金融论坛,搭建政策、学术、产业和金融多方长期交流的平台与生态。同时,作为中心智库研究的发布平台,论坛持续发布高水平的理论与实践研究成果。

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