五道口 | 不动产私募投资基金专题研讨：构建不动产金融完整闭环

为落实党中央和国务院有关“房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，证监会于近期启动不动产私募投资基金试点工作，健全资本市场功能，促进盘活存量。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心（以下简称“中心”）长期关注中国不动产金融新生态，持续展开相关研究并举办系列活动。

在此背景下，中心聚焦“不动产私募投资基金试点”展开专题研讨，邀请来自万达集团、世纪金源、方隅控股、高和资本和中信建投证券的专家，从宏观行业、资产方、资金方的角度，围绕试点的政策背景与国际经验、商业地产与租赁住房的商业模式变革、中国不动产金融新生态的构建等方面，展开深入讨论与分享。

清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议，中信建投证券房地产及建筑行业首席分析师竺劲主持研讨环节。

会上，高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升表示，此次不动产私募投资基金试点主要为了双重目标，一是纾困房企，盘活存量，并进一步促进房地产行业转型升级，二是填补中国不动产金融市场中，中等收益、中等风险的投资产品空白。与国际市场相比，中国不动产资管市场处于早期阶段，存在行业规模小、渗透率低、管理公司规模较小、业务模式单一等特点。但同时，中国不动产资管行业的发展空间巨大。周以升指出，通过试点工作的启动，中国不动产金融已形成完整的闭环链条。但行业多方仍需共同努力，不断优化不动产私募投资基金与公募REITs的衔接环节，如进一步明晰资金用途、优化产融结合，进一步完善税收政策等。

万达集团副总裁何其聪表示，万达集团历经层层递进的转型之路，由销售型物业转向持有型物业，再拓展至第三方项目，其发展道路对房地产行业的整体转型升级具有一定的借鉴意义。未来，销售型物业规模将逐渐降低直至趋稳，持有型物业则迎来更大机遇。不动产私募投资基金试点工作的启动，乃至未来商业不动产纳入公募REITs资产类别，都有利于解决存量资产以及增量的持有型资产的流动性问题，持有型物业的发展空间将进一步扩大。

展望商业地产的未来发展，何其聪表示，从国际经验来看，发行REITs规模占比较大的还是商业地产类资产，在精细化的运营管理下，其资产回报率高于一般的基础设施资产。近年来，在互联网和疫情的双重冲击下，部分优质商管企业保持了亮眼的业绩表现，其主要原因在于企业不断提高自身的管理和运营能力，并采取了多重措施以应对冲击。

世纪金源集团高级副总裁、世纪金源商管集团总裁李赟认为，不动产私募投资基金的试点及公募REITs的持续推进，可能将给不动产资产持有者带来以下变化：一是促进商业不动产回归本质，提升自身经营和商业管理能力；二是使深度运营成为企业提升资产价值的必然选择；三是专业商管企业将迎来更广阔的发展前景。

围绕商业地产的运营模式，李赟表示，此前商业地产投资和经营逻辑未形成闭环，企业只能根据行业大环境来抉择轻资产或重资产的运营模式。此次试点启动，加之公募REITs持续发展，将给商业地产的运营模式选择带来更多自主性，对于行业发展是极大利好。

谈到住宅、公寓领域，方隅控股CEO陈坚指出，因国内长租公寓赛道仍处于早期阶段，方隅此前更多与外资机构展开合作。而此次不动产私募投资基金试点对于国内长租公寓的发展具有重要意义，不仅能使更多投资人聚焦优质的重资产，还开辟了新的投资渠道，从而促进新兴行业的发展。随后，陈坚就不动产私募投资基金的未来发展，分享了投资人需关注的要点。一是不动产私募投资基金与公募REITs的衔接，从而实现退出并达到预期收益率；二是解决产融结合的问题；三是增加对基金管理人和资产管理人资质的关注，以合理安排投资。

竺劲总结道，自2020年以来，房地产金融模式的调整节奏不断加快，近期监管层频发利好政策，更是加速了调整的步伐。此次不动产私募投资基金试点工作的启动，对于中国不动产金融模式的转型具有重要意义。

会议最后，魏晨阳提到，不动产私募投资基金将与公募REITs互相促进、共同发展，构建完整的不动产金融大循环，为行业纾困、存量盘活以及稳健、可持续发展，提供必不可少的动力。中心的重磅研究成果《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》一书也将于2023年3月出版，以期为中国公募REITs市场的发展与金融新格局的构建提供解读和借鉴。

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清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心是聚焦不动产金融研究的智库。中心研究工作和战略发展得到多位领导、专家和相关部门的长期指导。中心聚焦行业重大政策与实践课题，立足于严谨的理论与实证研究，推动政策改革完善、探索行业最佳实践、促进国际交流合作。中心主办清华五道口全球不动产金融论坛，搭建多方长期交流的平台与生态，持续发布高水平的理论与实践研究成果。