五道口 | 李赟：商业不动产回归本质 深度运营及专业化管理成为发展关键

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近日举办“不动产私募投资基金试点”专题研讨会，该会议也是中心持续举办的“中国不动产金融新生态”系列活动之一。会上，世纪金源集团高级副总裁、世纪金源商管集团总裁李赟分享观点。

以下为会议发言实录：

商业不动产回归本质

深度运营及专业化管理成为发展关键

世纪金源在全国持有并管理大量购物中心，同时也在积极探索证券化和资产盘活，请您从商业物业的角度，分析试点政策对购物中心持有者的意义？不动产金融行业如何发展才能满足产业方的需要？

李赟：世纪金源集团于上世纪90年代进入房地产行业，作为超级住宅大盘的配套，兴建了一批大体量购物中心，也就是我们的自持商业；从2016年起，我们又开始了商业轻资产的全国性拓展。截至目前，自持商业物业占我们商业管理总面积的40%左右，且单个购物中心的体量都很大。

鉴于商业不动产的流动性较低，我们在现有市场体系下，也做了一些资产证券化的尝试，发行过CMBS、ABS，但均属于探索试水阶段。结合世纪金源多年来的商业开发及经营管理经验来说，我认为不动产私募投资基金以及REITs的推进，可能会给资产持有者带来如下变化：

第一，不动产私募投资基金的试点有助于推动商业不动产回归本质。当前房地产行业相较之前发生了很大变化。过去的许多房地产企业，在获取土地的过程中，为了符合规划要求，建设了大量的商业不动产，后来沉淀为自己的固定资产。这些资产如果缺乏好的经营管理，其价值往往难以体现。即使持有的资产处于较为良好的经营状态，由于其流动性低，对于整个地产行业而言，沉淀的资金量也非常庞大。因此，如何更加有效地实现资产价值，一直都是商业行业关注的话题。

通过不动产金融行业的推动，固定资产持有者就有可能在资产盘活和退出方面有更多选择，投资可能会更回归到商业本身的逻辑上来。对于商业不动产、购物中心的经营管理，会有更理性的判断和选择。当资产最终的价值体现、估值模式均与经营能力和经营表现密切相关时，可以促使大家更多关注项目经营，从而回归商业的本质。

从行业来看，目前头部商业企业在早期地产开发过程中，积累了大量的不动产，持有、管理项目较多。中小型地产企业虽也持有较大的商业存量，但其商业管理能力受制于地域和资产规模，资产盈利能力尚不充分。新政策出台后，不动产与商业均能往更本质的方向走，并能在各自道路上实现更好的发展曲线。

第二，深度运营成为发展关键。过去十几年，各大商业管理公司虽然都强调运营，但购物中心的与其内部商户是租赁的合作关系，作为物业的持有方和经营管理方，真正深入到商业经营的部分非常有限。新的金融政策的推出和完善，能够促进持有者或管理者更加关注商业项目经营能力的提升，把深度运营变成新的发展动力，从商业不动产运营观念、操作手法，甚至合作方式入手，进行更多的探索和创新。

比如，当下中国市场的线下消费场景发生了本质性变化。不管是新项目还是老项目，体验类商户占比越来越高。但体验类商户，往往需求的商业面积大，支付固定租金的能力较低。这些业态在带来客流的同时，对于购物中心收益能力是促进还是降低，可能有待观察。那么，在新的资产模式下，结合消费环境的变化，探索出新的运营之道，从而获得更高的资产价值，就是商业企业可以重点探索的方向。

第三，商业的专业化管理可能迎来更多机会。目前商业市场存量巨大，增速虽然放缓但并未停止。头部企业基本上都拥有自己的商业管理团队，但放眼整个市场还有很大的提升和发展空间，很多项目寻求专业化的管理。在退出通道打通后，这些企业原本必须长期持有的商业不动产，经过专业化的管理，就会获得更高的评估价值。因此，商业的专业管理会迎来更大机会。

总体而言，此次新政策的推行，对于大量持有固定资产的企业是非常利好的。我们也会用实际行动配合政策的推进，做出获取资产及经营资产方面的有益动作。

此外，我们对资产评价模式有一些建议。资产评价中，对项目所处的城市商圈、项目体量及收益能力的要求非常高。但有价值的资产应该不仅在北上广深这类一线城市。因此，是否可以优化资产评价模式，以普惠中国广大的商业地产项目。同时，我特别希望资本方、资产持有方和经营管理方，能够共同从商业地产的全生命周期视角来看待这件事，分别从资产视角、经营视角以及资本化视角达成一致。这样才能在各个环节，从前期的项目获取、项目经营，到最后的资本化，达成最优效果。

购物中心和零售行业的轻重之争由来已久。在不动产私募投资基金和REITs方兴未艾的当下，您如何看待轻重两种模式？作为最活跃的商业物业持有和管理机构之一，世纪金源是如何进行战略选择的？

李赟：“轻”与“重”本身是商业不动产的“一体两面”，关系到商业管理机构资产获取的方式，更关乎一种选择。早期，行业头部企业关于资产持有的选择权并不在自身，特别是不在商管企业，而在于地产企业。这一方面与房地产行业环境有关，另一方面，也与商业不动产自身的投资和经营逻辑有关，现实结果就是市场上单纯的商业不动产投资较少。但随着金融市场发展，政策的完善，相信企业不论是在投资还是在运营管理方式上，都将有更多选择的空间和可能性。

面对消费环境的变化，商业不动产的持有者和管理者正面临着战略选择，世纪金源更关注以下两点：

第一，聚焦核心资产，这里更多指自持资产。在资产获取上，未来我们会更加客观地关注资产本身的价值，减少房地产开发思维的约束，跳出固有视角，对获取自持资产进行多方面评估，并且加入资本属性的考量。我们会更关注商业资产的关键要素，如城市区位、价值判断、经营方向等。另一方面，也是非常重要的一方面，需要关注已持有资产的商业发展需求与资产增值需求。

未来，世纪金源会着力把自持资产打造为标杆项目。我们的自持资产体量巨大，也占据了所在城市相对核心的商圈。过去，我们更关注项目改造后或重新投资后产生的商业价值增量；但在新阶段，我们会考虑未来资产价值增值的可能性，关于对核心资产的二次投资、三次投资的方向指引性就更为明确，重点也会更加清晰。

第二，聚焦核心能力。存量资产的价值提升与团队的专业能力和组织竞争力有密切关系。未来，购物中心作为线下实体的商业经营模式会发生较大改变。将租金作为主要收入的模式下，购物中心本身收益与商户销售和创造价值的能力并未充分挂钩。因此，我们希望能进行价值下钻，与场内各种类型的经营者形成共生的大环境与小环境，打造更具价值的商业平台。平台模式对于商业管理能力的要求更高，将激励我们团队不断提升专业能力和组织竞争力。

反过来，拥有更优秀的专业能力和组织竞争力，也便于我们在轻资产领域更好地为资产持有者做好相关服务，为其创造更多价值，使我们服务的轻资产项目持有者能够受惠于金融政策的调整和变化。

*本文根据李赟在“不动产私募投资基金试点”专题研讨会上的发言内容整理而成。

欢迎点击“阅读原文”收看会议回看！

活动报名-新书发布会 | 《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》

重磅！新书预售 | 肖钢、高西庆、张其光、周松等:《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》

序言 | 肖钢：推动中国公募REITs行稳致远

序言 | 缪建民：以公募REITs创新服务实体经济高质量发展

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心，是学院唯一聚焦不动产金融的智库。中心的研究工作和战略发展得到全国政协委员、中国证监会原主席肖钢及多位领导、专家和相关部门的长期指导。中心致力于推进深度理论研究、推动政策改革完善、探索行业最佳实践、促进国际交流合作。

中心主办清华五道口全球不动产金融论坛，搭建政策、学术、产业和金融多方长期交流的平台与生态。同时，作为中心智库研究的发布平台，论坛持续发布高水平的理论与实践研究成果。